KMU-Magazin Nr. 6, Juni 2026 Stockwerkeigentum: Was Unternehmer wissen sollten

Beim Stockwerkeigentum entscheidet nicht nur die eigene Einheit über den Wert einer Investition. Reglemente, Sanierungen, Erneuerungsfonds und Beschlüsse der Gemeinschaft können für Unternehmer ebenso wichtig werden wie Lage, Preis und Nutzungsmöglichkeiten.

Stockwerkeigentum gilt vielen als private Wohnform. Für Unternehmer ist es jedoch weit mehr: Es ist Kapitalanlage, Geschäftsstandort, Finanzierungsobjekt, Teil der Vorsorge oder Bestandteil einer Nachfolgelösung. Wer eine Praxis, ein Atelier, Büroräume, eine Wohnung für Mitarbeitende oder eine Renditeliegenschaft im Stockwerkeigentum hält, bewegt sich in einem rechtlichen Umfeld, das im Alltag oft unterschätzt wird.

Das Schweizer Stockwerkeigentum ist im Zivilgesetzbuch geregelt und unterscheidet zwischen dem Sonderrecht an bestimmten Räumen und dem gemeinschaftlichen Eigentum an Teilen wie Dach, Fassade, Treppenhaus oder Technikräumen. Zum Sonderrecht zählen zum Beispiel die eigenen Wohn- oder Geschäftsräume, während etwa Balkone, Parkplätze oder Heizungsanlagen häufig gemeinschaftlich genutzt werden. Diese rechtliche Struktur schafft einerseits Flexibilität, birgt jedoch auch Konfliktpotenzial in der praktischen Umsetzung.

Der Grund ist einfach: Beim Stockwerkeigentum gehört einem nicht einfach «eine Wohnung» oder «ein Raum». Man verfügt über ein Sonderrecht an bestimmten Räumen und zugleich einen Anteil an der gesamten Liegenschaft. Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen, tragende Bauteile, Umgebung oder Heizung stehen in der Regel im gemeinschaftlichen Eigentum. Damit wird jede grössere Entscheidung zur Frage der Gemeinschaft. Genau hier entstehen in der Praxis die meisten Konflikte.

Sanierungen

Viele Liegenschaften im Stockwerkeigentum kommen in die Jahre. Dächer, Fassaden, Fenster, Heizungen und Leitungen erreichen ihr Lebensende. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Energieeffizienz, Brandschutz, Ladeinfrastruktur und Nachhaltigkeit. Für Unternehmer ist das relevant, weil Sanierungen Liquidität binden, Renditen verändern und Investitionsentscheide erschweren können.

Ein klassisches Beispiel: In einer Gemeinschaft wird über den Ersatz einer Ölheizung, den Einbau einer Wärmepumpe oder die Installation einer Photovoltaikanlage diskutiert. Technisch und wirtschaftlich kann das sinnvoll sein. Rechtlich braucht es aber die richtigen Beschlüsse, klare Zuständigkeiten und eine solide Finanzierung. Fehlt ein ausreichend dotierter Erneuerungsfonds, drohen hohe Sonderbeiträge. Für Eigentümer, die mehrere Einheiten halten oder die Räume geschäftlich nutzen, kann das schnell ins Gewicht fallen.

Gerade KMU sollten deshalb nicht erst bei der Einladung zur Eigentümerversammlung hinschauen. Wer Stockwerkeigentum kauft oder hält, sollte Reglement, Protokolle, Unterhaltsplanung, Erneuerungsfonds und laufende Streitigkeiten prüfen. Diese Dokumente sagen oft mehr über den tatsächlichen Wert einer Einheit aus als der Hochglanzprospekt.

Wohnen, Arbeiten, Vermieten

Auch die Nutzung wirft immer häufiger Fragen auf. Homeoffice, kleine Dienstleistungsbetriebe, Therapieräume, Kurzzeitvermietungen oder gemischt genutzte Einheiten passen nicht immer problemlos in bestehende Reglemente. Was nach aussen unauffällig erscheint, kann innerhalb der Gemeinschaft als störend empfunden werden: Kundenverkehr, Lärm, Lieferungen, Beschriftungen, erhöhte Abnutzung gemeinsamer Teile oder Sicherheitsfragen.

Folgende Fragen helfen bei der Einschätzung:

• Ist die geplante Nutzung (z. B. Praxis, Agentur, Atelier, Kurzzeitvermietung) im Reglement ausdrücklich erwähnt oder zumindest offensichtlich mitumfasst?
• Gibt es im Reglement, in der Hausordnung oder in ergänzenden Vereinbarungen konkrete Regelungen zu Kundenverkehr, Öffnungszeiten, Lieferverkehr, Beschriftungen und Werbung im oder am Gebäude?
• Enthalten die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen Hinweise auf Konflikte wegen ähnlicher Nutzungen?

Eigentümergemeinschaft

Stockwerkeigentümergemeinschaften funktionieren in gewisser Weise wie kleine Unternehmen: Es gibt Beschlüsse, Budgets, Verantwortlichkeiten, Mehrheiten, Protokolle, Verwaltung und Konfliktpotenzial. Trotzdem werden sie oft erstaunlich informell geführt. Das rächt sich besonders bei grösseren Sanierungen, Versicherungsfragen, Baumängeln oder säumigen Eigentümern.

Aus unternehmerischer Sicht lohnt sich ein professioneller Blick auf die Verwaltung:

• Verfügt der Verwalter über die notwendige fachliche Qualifikation?
• Werden Offerten sorgfältig eingeholt?
• Gibt es eine Mehrjahresplanung für Unterhalt und Investitionen?
• Sind die Protokolle vollständig und nachvollziehbar?
• Werden Beschlüsse korrekt gefasst?
• Wird der Erneuerungsfonds strategisch bewirtschaftet?

Eine gut geführte Gemeinschaft schützt den Wert der Liegenschaft. Eine schlecht geführte Gemeinschaft kann ihn mindern.

Gesetzesrevision

Das geltende Stockwerkeigentumsrecht stammt im Kern aus den 1960er-Jahren. Seither hat sich der Immobilienmarkt stark verändert. Stockwerkeigentum ist heute ein Massenphänomen, eine Anlageform und häufig auch Teil komplexer Neubauprojekte. Deshalb ist eine Revision im Gang. Auslöser war unter anderem die Motion «55 Jahre Stockwerkeigentum. Zeit für ein Update», die das Parlament 2019 überwiesen hat.

Der Bundesrat schlägt keine vollständige Neuordnung vor, sondern punktuelle Anpassungen, welche die Praxistauglichkeit des Stockwerkeigentumsrechts verbessern sollen. Die Revision betrifft unter anderem Fragen rund um den Aufteilungsplan, die Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes, Stockwerkeigentum im Baurecht, den Erneuerungsfonds, Baumängel sowie Massnahmen gegen blockierende oder zahlungsunwillige Eigentümer. Für Unternehmer besonders interessant sind drei Punkte:

• Die Begründung von Stockwerkeigentum bei Neubauprojekten soll klarer geregelt werden. Das ist wichtig, weil viele Einheiten «ab Plan» verkauft werden. Gerade hier entstehen oft Unklarheiten, wenn Pläne, Baubeschrieb und tatsächliche Ausführung nicht deckungsgleich sind.
• Die Finanzierung des langfristigen Unterhalts rückt stärker in den Fokus. Der Erneuerungsfonds ist in vielen Gemeinschaften zu klein oder fehlt ganz. Für Investoren und KMU ist das ein Warnsignal: Eine tiefe monatliche Belastung kann täuschen, wenn dafür in wenigen Jahren hohe Sanierungsbeiträge drohen.
• Die Revision soll den Umgang mit schwierigen Eigentümern verbessern. In der Praxis können einzelne Personen wichtige Beschlüsse blockieren oder durch ausstehende Beiträge die gesamte Gemeinschaft belasten. Schafft das Gesetz hier präzisere Instrumente, verbessert dies die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft.

Auch wenn die Revision keinen Systemwechsel bringt, sollten Unternehmer die Übergangsphase nutzen. Sinnvoll ist es, bestehende Reglemente und Beschlussmuster daraufhin zu überprüfen, ob sie mit den neuen gesetzlichen Vorgaben harmonieren oder ob Anpassungsbedarf besteht. Wer Reglementsanpassungen früh plant und fachlich begleitet, kann die neuen Spielräume gezielt nutzen, statt unter Zeitdruck reagieren zu müssen.

Was KMU konkret tun sollten

Wer Stockwerkeigentum besitzt, sollte die Eigentümerversammlung nicht als Formalität betrachten. Wichtig sind eine aktuelle Zustandsanalyse der Liegenschaft, ein realistischer Unterhaltsplan und eine transparente Finanzplanung. Unternehmen sollten intern klären, wer Eigentümerversammlungen besucht, Anträge prüft und Beschlüsse überwacht.

Wer Stockwerkeigentum kaufen will, sollte neben Lage, Preis und Finanzierung auch die «Gemeinschaftsqualität» prüfen. Dazu gehören Reglement, Hausordnung, Protokolle der letzten Jahre, Stand des Erneuerungsfonds, Versicherungen, laufende Bau- oder Rechtsstreitigkeiten und geplante Sanierungen. Gerade bei älteren Liegenschaften kann diese Prüfung über Erfolg oder Misserfolg einer Investition entscheiden. Stockwerkeigentum bleibt attraktiv. Es ermöglicht Eigentum an gut gelegenen Objekten, verteilt Kosten auf mehrere Schultern und eignet sich für Wohnen, Arbeiten und Investieren. Doch die Gemeinschaft ist kein Nebenschauplatz. Sie ist Teil des Produkts. Wer das erkennt, die Gemeinschaft sorgfältig prüft und aktiv mitgestaltet, trifft bessere unternehmerische Entscheide und schützt den Wert seiner Investition langfristig.