KMU-Magazin Nr. 03, März 2022 E-Ladestationen im Miet- und Stockwerkeigentum
Elektromobilität hält unaufhaltsam Einzug ins alltägliche Leben: Gerade E-Autos boomen. Viele Unternehmen überlegen sich aus unterschiedlichen Gründen, ihre Fahrzeugflotten ganz oder teilweise mit Elektrofahrzeugen auszustatten. Welche Herausforderungen in diesem Zusammenhang mit elektronischen Ladestationen verbunden sind, zeigt dieser Beitrag.
Im Unterschied zu gewöhnlichen Verbrennern, die zum Tanken an ein Tankstellennetz gebunden sind, kann bei E- Autos mit der notwendigen Infrastruktur eine Steckdose zu einer Zapfsäule werden. Der Vorteil solcher elektronischen Ladestationen liegt darin, dass E-Autos zu Hause oder am Arbeitsplatz aufgeladen werden können. Dies eröffnet auch für Unternehmen, die E-Autos in ihrer Fahrzeugflotte haben, neue Möglichkeiten. Allerdings gehen mit der Installation von beziehungsweise dem Zugang zu Ladestationen auch gewisse Herausforderungen einher:
Unternehmen sind entweder Mieter oder Eigentümer ihrer Liegenschaften, bei denen Ladestationen für Elektrofahrzeuge installiert werden können. Falls die Unternehmen Alleineigentümer sind, stellen sich kaum rechtliche Fragen. Sollten die Unternehmen jedoch Mieter oder Stockwerkeigentümer der Liegenschaften sein, müssen sie verschiedene rechtliche Regelungen beachten, bevor sie eine elektronische Ladestation installieren können. Dieser Beitrag behandelt zunächst die Frage, ob ein Mieter Anspruch darauf hat, dass eine Liegenschaft mit einer Ladestation für E-Autos ergänzt wird. Danach wird gezeigt, wie diese Frage für Stockwerkeigentümerinnen zu beantworten ist.
Installation als Mieterin ...
Gemäss Obligationenrecht ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR).
Mietet jemand einen Autoparkplatz, so ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der vorausgesetzte Gebrauch das Abstellen eines Fahrzeugs ist – nicht jedoch das Laden des Fahrzeugs mit Strom. Daraus folgt, dass Mieter keinen Anspruch auf die Installation einer Ladestation haben, sofern sie dies nicht ausdrücklich mit dem Vermieter vereinbart haben. Diese Auslegung könnte sich jedoch mit der Zeit ändern, wenn die Nutzung eines E-Autos sich als Standard etabliert hat und eine entsprechende Lademöglichkeit von einer Mehrheit der Mieterinnen und Mieter erwartet wird. Ist der Vermieter indes damit einverstanden, die Installation einer Ladestation auf eigene Kosten vorzunehmen, könnte ihn das zu einer Mietzinserhöhung berechtigen. Bei der Errichtung einer Ladestation für E-Autos dürfte es sich nämlich um eine wertvermehrende Investition handeln.
Lehnt der Vermieter das Errichten einer Ladestation hingegen ab, kann die Mieterin diese nicht einfach auf eigene Kosten installieren. Gemäss Obligationenrecht ist eine Änderung am Mietobjekt nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig (Art. 260a OR). Stimmt der Vermieter der Installation durch die und zulasten der Mieterin zu, kann er den Abbau der Ladestation bei einem Mieterwechsel nur verlangen, wenn die Parteien dies schriftlich vereinbart haben. Andernfalls darf die Ladestation bei Mietende bestehen bleiben. Zudem hat der Vermieter der Mieterin allenfalls den Mehrwert zu entschädigen, den die Installation für die künftige Vermietung mit sich bringt.
… und Stockwerkeigentümerin
Nach Art. 712a Abs. 1 ZGB bezeichnet Stockwerkeigentum den Miteigentumsanteil an einem überbauten Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu nutzen, zu verwalten und innen auszubauen. Für Verwaltungshandlungen und bauliche Massnahmen im Stockwerkeigentum finden die gesetzlichen Regelungen des «gewöhnlichen» Miteigentums Anwendung (Art. 712g Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 647c–647e ZGB). Insbesondere Einstellhallen einer Liegenschaft sind oft im gewöhnlichen Mit- und nicht im Stockwerkeigentum ausgeschieden. Zu beachten gilt es, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft in einem Reglement auch eigene Bestimmungen aufstellen kann, die anders lauten als die gesetzlichen Bestimmungen (Art. 712g Abs. 1 ZGB).
Beim Stockwerkeigentum stellt sich zunächst die Frage, wo die Ladestation erstellt werden darf: Einfach ist die Situation, wenn die Stockwerkeigentümerin die Ladestation im Bereich ihres Sonderrechts installieren will. Das ist allerdings eher die Ausnahme, denn das setzt voraus, dass der Parkplatz der Stockwerkeigentümerin von den übrigen Parkplätzen fest abgetrennt ist. Verfügt die Stockwerkeigentümerin aber über einen solchen, in ihrem Sonderrecht stehenden Parkplatz, so hat sie grundsätzlich dieselben Befugnisse wie eine Alleineigentümerin.
Sie darf die Ladestation also ohne Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer installieren – vorausgesetzt, sie bezieht den Strom über ihren Zähler und nicht den gemeinsamen Stromzähler. Als Zweckänderung der Liegenschaft (vgl. Art. 712a ZGB), die nur mit der Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer vollzogen werden darf, kann die Installation einer Ladestation kaum qualifiziert werden. Weder verändert sich durch eine solche Installation der Charakter der Liegenschaft, noch beeinträchtigt sie den zweckmässigen Gebrauch durch die übrigen Stockwerkeigentümer.
Gehört der mit der Ladestation aufzurüstende Gebäudeteil hingegen zu den gemeinschaftlichen Teilen, kann die Ladestation nur mit Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer installiert werden. Die Installation als solche stellt nämlich eine bauliche Massnahme dar. Bei baulichen Massnahmen, über die die Stockwerkeigentümergemeinschaft zu entscheiden hat, unterscheidet das Gesetz zwischen folgenden Arten von baulichen Massnahmen (Art. 647c–647e ZGB).
- Notwendige Massnahmen: Es handelt sich dabei um Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Liegenschaft nötig sind.
- Nützliche Massnahmen: Es handelt sich dabei um Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die einer Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Liegenschaft dienen.
- Luxuriöse Massnahmen: Es handelt sich dabei um Bauarbeiten, die die Liegenschaft lediglich verschönern oder deren Ansehnlichkeit beziehungsweise Bequemlichkeit im Gebrauch steigern.
Je nach Art der baulichen Massnahme bedarf der Entscheid anderer Quoren innerhalb der Stockwerkeigentümerversammlung. Ist im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft nichts anderes bestimmt, benötigen notwendige bauliche Massnahmen das Mehr aller in der Versammlung anwesenden Stockwerkeigentümer (Art. 647c ZGB). Ist die bauliche Massnahme nur nützlich, ist zudem noch mindestens das Mehr an Wertquotenstimmen aller Stockwerkeigentümer (qualifiziertes Mehr im Sinne des Art. 647d Abs. 1 ZGB) erforderlich.
Bei luxuriösen baulichen Massnahmen ist das Entscheidungsquorum noch höher. Solchen Massnahmen müssen alle Stockwerkeigentümer zustimmen (Art. 647e Abs. 1 ZGB). Ausgenommen hiervon sind luxuriöse Massnahmen, die für die nicht zustimmenden Stockwerkeigentümer keine Kosten und Nachteile mit sich bringen. Sie können ebenfalls mit dem qualifizierten Mehr beschlossen werden (Art. 647e Abs. 2 ZGB).
Ob eine bauliche Massnahme als notwendig, nützlich oder luxuriös zu qualifizieren ist, ist immer Ermessenssache und hängt vom Einzelfall ab. Die Rechtsprechung zeigt hierzu entsprechend kein einheitliches Bild. Wir sind der Ansicht, dass die Installation einer Ladestation für E-Autos heute (noch) nicht als notwendige bauliche Massnahme qualifiziert werden kann. Ob eine solche Installation den nützlichen oder luxuriösen Massnahmen zugeordnet wird, ist hingegen nicht von Relevanz, solange der die Ladestation nutzende Stockwerkeigentümer die Kosten für die Installation und den Betrieb selbst trägt. In beiden Fällen kann die Installation nämlich mit dem qualifizierten Mehr beschlossen werden. Ein Nachteil für die anderen Stockwerkeigentümer ergibt sich aus der Installation und dem Betrieb der Ladestation in der Regel nicht. Ausnahmen sind aber natürlich denkbar, so zum Beispiel, wenn der Strombezug der anderen Stockwerkeigentümer während des Ladevorgangs eingeschränkt würde.
Übernahme der Betriebskosten
Es darf nicht ausser Acht gelassen werden, dass E-Ladestationen nicht einzig Errichtungskosten (einmalige Kosten), sondern ebenfalls Betriebskosten (wiederkehrende Kosten) verursachen. Mit Blick auf die wiederkehrenden Kosten sollte sowohl bei Mietverhältnissen als auch im Stockwerkeigentum der Strombezug separat nach Strombezüger ausgewiesen und abgerechnet werden können.
Fazit
Die Elektromobilität liegt heute im Trend. Die Argumente, sich im Rahmen des Flottenmanagements für E-Autos zu entscheiden, liegen auf der Hand. Beim Entscheid dürfen die Fragen betreffend «Betankung» jedoch nicht unberücksichtigt bleiben. Die «Betankung» mittels E-Ladestationen lässt sich ohne Zustimmung Dritter nämlich nur im Alleineigentum realisieren. Soll die Ladestation im Miet- oder Stockwerk-/Miteigentum realisiert werden, geht das nur mit der Zustimmung des Vermieters beziehungsweise der anderen Stockwerk-/Miteigentümerinnen. Es lohnt sich also, die Möglichkeiten der «Betankung» zu klären, bevor man sich für den Kauf eines E-Autos entscheidet.
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