Immobilia, Dezember 2001 Probleme bei Grundstückkauf­verträgen

Grundstückkaufverträge sind heute «Massenware» - dennoch empfiehlt es sich, bei der Abfassung bzw. Prüfung von Grund­stückkaufverträgen einigen Punkten besondere Bedeutung zu schenken. Die nachfolgende Abhandlung erhebt keinen An­spruch auf Vollständigkeit. Sie soll aber einen Überblick über die - nach Erfahrung des Verfassenden - häufigsten in Grund stückkaufverträgen auftretenden Probleme geben.

Nutzen und Schaden

Der Definition von Nutzen- und Schadenüber gang wird in der Praxis oft zu wenig Bedeutung beigemessen. Dies obwohl das Datum des Nut­zen- und Schadenübergangs insbesondere im Zusammenhang mit dem Übergang der Gefahr vom Verkäufer an den Käufer ein sehr wichtiges Datum darstellt. Nicht selten enthalten Kaufver­träge im Zusammenhang mit dem Datum des Nutzen- und Schadenübergangs sogar sich wi­dersprechende Bestimmungen. Weil die Defini­tion des Nutzen- und Schadenübergangs aber von einschneidender Bedeutung ist, sollte dieses Datum möglichst exakt bestimmt werden. In der Regel empfiehlt es sich, den Nutzen- und Scha­denübergang an ein Datum zu knüpfen. Die An­bindung an den Begriff der Bezugsbereitschaft - eine ebenfalls häufig anzutreffende Lösung - ist hingegen eher nicht ratsam, da bereits der Be­griff der Bezugsbereitschaft im Streitfall ausle­gungsbedürftig ist.

Gewährleistung

Die Gewährleistung, d.h. das Einstehen des Ver­käufers zu Gunsten des Käufers für die Güte des Kaufobjektes, ist wohl der meist diskutierte Punkt eines Grundstückkaufvertrages. Auf jeden Fall dann, wenn es sich um ein Grundstück mit einem Bauobjekt handelt, welches noch nicht bzw. erst seit kurzem fertiggestellt ist. Bei Kauf­verträgen über bereits etwas ältere Objekte führt die Gewährleistungsbestimmung im Kauf­vertrag hingegen kaum zu Fragen, da die Ge­ währleistung diesfalls regelmässig im gesetzlich zulässigen Umfang wegbedungen wird. Der Ver­käufer haftet somit nur noch für das arglistige Verschweigen von Mängeln.

Eine solche Wegbedingung der Gewährleistung ist beim Verkauf neuer oder neuerer Objekte aus gegebenen Gründen hingegen in der Regel nicht möglich. Nachfolgend wird deshalb auf die Ge­währleistung beim Kauf von neueren Objekten eingegangen. In diesen Fällen ist bezüglich der Gewährleistung vor allem den folgenden drei Problemkreisen Beachtung zu schenken:

1. Enthält der Vertrag keine Bestimmungen zur Gewährleistung, so gelangen die Regeln des Obligationenrechts zur Anwendung. Handelt es sich um ein reines Kaufgeschäft, so richtet sich die Gewährleistung nach den Regeln des Grundstückkaufs (Art. 197 OR). Beinhaltet das Kaufgeschäft unter Umständen noch werk­vertragliche Elemente, können unter Umstän­den auch die Regeln des obligationenrecht­lichen Werkvertragsrechts (Art. 367 ff. OR) zum Zuge kommen.
2. Werden jm Kaufvertrag Vereinbarungen be­treffend· der anwendbaren Gewährleistungs­regeln getroffen, so ist Folgendes zu beach­ten: Soll Seitens der Verkäufer Gewähr ent­sprechend der SIA-Norm 118 geleistet wer­ den, so ist dies im Kaufvertrag ausdrücklich zu vereinbaren, andernfalls diese, auf dem Re­gelwerk des Schweizerischen Ingenieuren­ und Architektenverband beruhenden Ge­währleistungsbestimmungen nicht zur An­wendung gelangen können. Ebenso wie die Parteien im Rahmen der Ge­währleistung die Anwendbarkeit der SIA-Nor­men abmachen können, so steht es den Par­teien grundsätzlich auch frei zu vereinbaren, im Falle eines Gewährleistungstatbestandes gelangten die Bestimmungen des obligatio­nenrechtlichen Kaufvertrags- bzw. Werkver­tragsrechts zur Anwendungen. Überdies kön­nen sie sich vertraglich natürlich auch ande­ren, vielleicht eigenen Gewährleistungsregeln unterwerfen. Abschliessend ist in Zusammenhang mit der Vereinbarung von Gewährleistungsregeln noch auf Folgendes hinzuweisen: Werden im Kaufvertrag andere als die obligationenrecht­lichen Gewährleistungsregeln bzw. diese nur teilweise für anwendbar vereinbart, so muss die Anwendbarkeit der obligationenrecht­lichen Regeln bzw. deren Teile, die keine An­wendung finden sollen, im Vertrag ausdrück­lich ausgeschlossen werden. Andernfalls kön­nen sie im Streitfall vom Richter zumindest er­gänzend herangezogen werden.
3. Eine weitere, heute oft gesehene Form der Gewährleistung ist die Abtretung der Ge­währleistungsansprüche. Der Verkäufer tritt bei dieser Lösung, die ihm gegenüber den am Bau beteiligten Handwerkern zustehenden Gewährleistungsansprüche an den Käufer ab. Auch diese - auf den ersten Blick sehr elegant und für den Käufer äusserst interessant anmutende - Lösung birgt hingegen einige Klip­pen in sich: Zunächst ist darauf aufmerksam zu machen, dass gemäss der geltenden Rechtsprechung und Lehre die zwischen den Verkäufer und den am Bau beteiligten Handwerkern und an­ deren Unternehmern geltenden Gewährlei­stungsansprüche nur unvollständig auf den Käufer übertragen werden können . Übertrag­bar ist nämlich nur das Nachbesserungsrecht und das Recht auf den Mangelfolgeschaden. Nicht abtretbar sind hingegen die Minde­rungs- und Wandelungsrechte. Das begrün­det sich damit, dass es sich bei den Rechten auf Minderung und Wandelung um unselb­ständige (akzessorische) Gestaltungsrechte handelt, die gemäss herrschender Lehre und bundesgerichtlicher Rechtsprechung unab­slösbar mit dem Werkvertrag verbunden sind. Sie können deshalb nicht getrennt vom Ver­käufer als Besteller der werkvertraglichen Lei­stung an den Käufer übertragen werden. Durch die Abtretung der Gewährleistungsan­sprüche gegenüber den Bauhandwerkern im Kaufvertrag wird dem Käufer somit nur das Recht auf Nachbesserung und allenfalls Ersatz des Mangelfolgeschadens verschafft. Nicht aber die Minderungs- und Wandelungsrechte. Im Weiteren ist zu bedenken, dass es für den Käufer im Falle der Abtretung der Gewährlei­stungsansprüche oft kaum überblickbar ist, über welche Gewährleistungsansprüche er denn nun verfügt. Zu verschieden sind in der Praxis nämlich die Garantien, welche die ver­schiedenen beteiligten Unternehmen abge­ben, und völlig unterschiedlich können die Laufzeiten der einzelnen Gewährleistungen sein. Doch damit nicht genug. Weiter darf nämlich nicht unterschätzt werden, dass sich der Käufer bei mehreren Mängeln bzw. Män­geln, die durch mehrere Unternehmer verur­sacht worden sind, mit mehreren Gegenpar­teien auseinanderzusetzen hat. Handelt es sich beim Kaufobjekt schliesslich um ein Objekt, welches im Stockwerkeigen­tum errichtet wurde, kann die Abtretung der Gewährleistungsrechte, d.h. konkret des Nachbesserungsrechts, sogar zum Rechtsver­lust führen, ist diesfalls doch ein koordiniertes gemeinsames Vorgehen aller Stockwerkei­gentümer erforderlich. Ein solches ist in der Praxis dann und wann aus Gründen divergie­render Interessen aber nicht möglich. Zusammenfassend ist die Abtretung der Ge­währleistungsanspüche des Verkäufers ge­genüber den beteiligten Unternehmern an den Käufer wohl nicht das «Ei des Kolumbus» für welches es oft gehalten wird.

Bauhandwerkerpfandrecht

Die Problematik der Bauhandwerkerpfandrechte ist bekannt: Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB berechtigt denjenigen Bauhandwerker, welche für Bauten oder andere Werke auf einem Grundstück Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert ha ben, zur Sicherung des Wertes der von ihm er­brachten Leistungen ein Pfandrecht auf dem Grundstück zu errichten. Dies unabhängig da­von, ob sein Auftraggeber Grundeigentümer der Liegenschaft - zu deren Gunsten er die Leistun­ gen erbracht hat - ist oder nicht. Wird ein Bau­handwerkerpfandrecht auf eine neu erworbene Liegenschaft eingetragen, bleibt dem Käufer aufgrund dieser rechtlichen Konstellation nichts anderes übrig, als das Pfand durch Zahlung der Forderungssumme abzulösen. Das unabhängig davon, ob er die Leistung des Bauhandwerkers eventuell bereits mit der Leistung des Kaufprei­ses abgegolten hat oder nicht. Andernfalls ri­skiert er die Verwertung seiner Liegenschaft. Gerade beim Kauf von neu erstellten Objekten birgt diese Konstellation für den Käufer oft praktisch unkalkulierbare Risiken in sich. Trotz­ dem wird der Gefahr der Bauhandwerkerpfand­rechte in den Kaufverträgen über Neubauobjek­te - frei nach dem Motto «es wird schon nichts schief gehen» oftmals nur geringe Beachtung geschenkt. Mit Hilfe der nachfolgend aufgezähl­ten Mitteln liesse sich aber relativ leicht Abhilfe schaffen:

1. Eine erste Möglichkeit besteht in der Aufnah­me einer Klausel in den Kaufvertrag, welche den Verkäufer zumindest verpflichtet , allfälli­ge nach dem Verkauf zu Lasten des veräusser­ten Grundstücks eingetragene Pfandrechte abzulösen . Diese Lösung ist jedoch für den Fall, dass der Verkäufer selber in finanzielle Nöte gerät und deshalb auch nicht mehr in der Lage ist, seinen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nachzukommen, ungenügend.
2. Der Käufer kann insbesondere bei unklaren finanziellen Verhältnissen seitens des Verkäu­fers die Beibringung einer Bank- oder Versi­cherungsgarantie verlangen, mit welcher sich die Bank oder Versicherung verpflichtet, für den Fall der Eintragung eines Bauhandwer­kerpfandrechtes dieses abzulösen.
3. Eine weitere Möglichkeit des Käufers, sich ge­gen Bauhandwerkerpfandrechte abzusichern, ist die Vereinbarung eines Kaufpreisrückbe­halts bis zum Ablauf der Anmeldefrist für Bauhandwerkerpfandrechte (3 Monate).

Die Beachtung der vorerwähnten Punkte bei der Abfassung bzw. der Überprüfung von Grund­ stückkaufverträgen verhindert die Einschrän­kung der Möglichkeiten bei Mangelhaftigkeit der Sache und dient der Klarheit des Vertrages, womit langwierige, kostspielige und nervenauf­reibende rechtliche Auseinandersetzungen ver­mieden werden können. Die mit der Prüfung des Kaufvertrages einhergehenden zusätzlichen Ko­sten fallen im Vergleich mit dem Handände­rungswert gering aus. Der zusätzliche Aufwand ist zudem eine gute Investition in die Zukunft.