KMU-Magazin Nr. 6, Juni 2024 Aspekte zum Kauf von Wohneigentum

Von den eigenen vier Wänden träumen auch heute noch viele. Kaum jemand denkt daran, dass das Traumobjekt auch zum Albtraum werden kann. Um es dazu nicht kommen zu lassen, sollte bereits beim Abschluss des Kaufvertrags einigen Punkten Beachtung geschenkt werden. Dieser Artikel gibt einen Überblick.

Der Grundstückkaufvertrag muss öffentlich beurkundet werden. Mit dem Kaufvertrag werden die Weichen für zukünftige Differenzen gestellt. Auch wenn die Kaufverträge oft weder besonders lang oder schwierig zu lesen sind, sollten sie vor deren Unterzeichnung unabhängig fachlich geprüft werden. Insbesondere bei guten Kaufobjekten haben Verkäufer zwar oftmals nicht gerade ein offenes Ohr für Vertragsanpassungen, doch zeigt einem eine unabhängige Prüfung doch immerhin auf, worauf man sich einlässt. Worauf sollte man aber nun insbesondere achten?

Beschreibung des Kaufobjekts

Bei bereits bestehenden Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen weiss man, was man erhält. Anders sieht es aus, wenn ab Plan gekauft wird. In diesem Fall ist es erforderlich, das Kauf­objekt mit Plänen und einem Baubeschrieb möglichst exakt zu umschreiben. Die Pläne und der Baubeschrieb sollten dem Grundstückkaufvertrag als ein mitgeltender Bestandteil beigefügt werden. Der Baubeschrieb enthält oft Budgetpositionen – so zum Beispiel für Boden- und Wandbeläge, Sanitärapparate oder Küchen.

Vor Abschluss des Kaufvertrags sollte mit einer Fachperson die Vollständigkeit des Baubeschriebs ebenso geprüft werden wie die Höhe der Budgetpositionen. Oft sind diese tief angesetzt, was dann zu Enttäuschung oder der Notwendigkeit eines strikten Sparprogramms führen kann.

Bei Eigentumswohnungen ist ergänzend zu prüfen, ob die eigene Wohnung auch alle vom Verkäufer als deren Bestandteil versprochenen Räume und Aussenflächen beinhaltet. Verlangen Sie hierfür das Reglement und die Begründungurkunde.

Der Eigentumsübergang

Das Eigentum an einem Grundstück geht auf die Käuferin über, sobald sie im Grundbuch als neue Eigentümerin eingetragen ist. Ihr gehört mit dem Grundstück auch alles, was mit diesem Grundstück fest verbunden ist. So zum Beispiel auch ein sich im Bau befindendes Haus oder eine noch nicht fertig gebaute Eigen­tumswohnung. Das Grundstück bietet der Käuferin so Sicherheit für den von ihr bezahlten Kaufpreis. Man sollte als Käufer also dafür besorgt sein, dass das Eigentum am Grundstück möglichst bald übergeht.

Erfolgt der Eigentumsübergang erst kurz vor Übergabe, hat man bis zu diesem Zeitpunkt aber bereits einen Grossteil des Kaufpreises ohne anderslautende Sicherheiten bezahlt, läuft man in ein grosses ­finanzielles Risiko. Gleiches gilt für den seltenen Fall, dass das Eigentum zwar übergeht, aber mit einem vorangehenden Pfandrecht zu Gunsten der Verkaufs­partei belastet bleibt.

Nutzen und Gefahr

Unter dem Begriff «Nutzen» versteht man die Befugnis des Käufers, das von ihm ­erworbene Grundstück ab einem bestim­mten Zeitpunkt zu gebrauchen. Gleich­zeitig geht aber auch die Gefahr über. Sollte die Eigentumswohnung also durch ein Feuer beschädigt werden, geht das zu Lasten des Käufers. Er muss auf diesen Zeitpunkt hin also versichert sein. Ist im Kaufvertrag nichts anderes geregelt, gehen Nutzen und Gefahr grundsätzlich mit der Übernahme/Übergabe des Kauf­objekts auf den Käufer über.

Um allfälligen Verantwortlichkeiten auch im Hinblick einer Bauverzögerung vor­zubeugen, empfiehlt es sich, bei neu erstellten Liegenschaften den Übergang von Nutzen und Gefahr frühestens auf den Zeitpunkt der baupolizeilichen Abnahme der Wohnung zu vereinbaren. Sonst kann es passieren, dass Nutzen und Gefahr auf Sie übergehen, bevor das ­Objekt überhaupt bezugsbereit ist. Auf jeden Fall sollte im Kaufvertrag aber vereinbart werden, bis zu welchem Datum das fertig gebaute Kaufobjekt übergeben werden muss.

Für den Fall, dass dieses Datum nicht eingehalten werden kann, empfiehlt es sich, eine Konventionalstrafe zu vereinbaren. Sie sollte so hoch sein, dass die Ihnen als Käuferin aus der Verzögerung entstehenden Kosten gedeckt sind – so zum Beispiel die Kosten für eine Ersatzunterkunft, den Mehrfachumzug oder die Kosten für das Einstellen von Möbeln. Eine Konventionalstrafe stösst bei den Verkäufern aber leider oft auf grossen Widerstand.

Die Kaufpreiszahlung

Beim Kauf von Wohneigentum müssen in aller Regel schon lange vor Übernahme der eigenen vier Wände hohe Geldbeträge an die Verkäuferin überwiesen werden. Meist beginnt das mit einer «Reservationszahlung» von mehreren zehntausend Franken. Auch wenn diese Zahlung auf der Basis einer «Reservationsver­einbarung» erfolgt, leistet sie die Käuferin ohne jegliche Sicherheit und auf der Basis blossen Vertrauens.

Bevor eine solche Zahlung ausgelöst wird, sollte das Gegenüber daher genau geprüft werden. Andernfalls läuft man im Fall von Zahlungsschwierigkeiten des Gegenübers grosse Gefahr, dass man die Reservationszahlung verliert, ohne das Kaufobjekt zu erhalten. Es sei in diesem Zusammenhang zudem darauf hinge­wiesen, dass die in der Praxis übliche ­Reservationsvereinbarung wertlos ist, denn als Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrags für ein Grundstück erfüllt sie die dafür geltenden Formvorschrift der öffentlichen Beurkundung nicht.

Nach dem Kaufvertragsabschluss sollte der Käufer nur unter der Voraussetzung Zahlungen leisten, dass das Eigentum am Grundstück an ihn übergegangen ist und die jeweiligen Zahlungen dem Baufortschritt entsprechen, das heisst so erfolgen, dass das Kaufobjekt jeweils den Wert der erbrachten Zahlungen widerspiegelt.

Wünschenswert wäre es schliesslich, die letzte Zahlung im Umfang von rund zehn Prozent des Kaufpreises erst bezahlen zu müssen, wenn das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung übergeben ist, die dabei festgestellten (gröbsten) Mängel behoben sind, es nicht zur Ein­tragung von Bauhandwerkerpfandrechten kommt und die Verkaufspartei die zum Kaufobjekt gehörenden Revisionsunterlagen ausgehändigt hat.

Leider wird in der Praxis aber in aller ­Regel das Gegenteil gefordert: Die letzte Zahlung muss vor der Übergabe des Kauf­objekts angewiesen werden. Angesichts der Tatsache, dass die Käuferin bei Kauf­vertragsabschluss praktisch immer ein Zahlungsversprechen einer Bank oder Ver­sicherung beibringen muss, ist diese ­Forderung der Verkäufer nicht nachvollziehbar, aber leider Realität.

Vorsicht ist geboten, wenn der Kaufpreis nicht erst nach Eigentumsübergang und nicht dem Baufortschritt entsprechen ­geleistet werden soll. Der Käufer sollte solche Konditionen nur dann akzeptieren, wenn er dem Verkäufer absolut vertrauen kann oder die Kaufpreiszahlungen mit ­einer Bank- oder Versicherungsga­rantie oder einer anderen gleichwertigen Sicherheit abgesichert werden.

Die Steuern

Grundstücke werden in der Regel mit ­Gewinn verkauft, den die Kantone regelmässig bei der Verkäuferin versteuern. In der Regel ist die Belastung umso höher, je schneller das Grundstück nach dem Kauf wieder verkauft wird. Der an das Steueramt zu leistende Betrag kann recht hoch ausfallen. In der Regel können die Kantone für den Fall, dass die Steuer von der Verkäuferin nicht bezahlt wird, ein Pfandrecht auf das Verkaufsgrundstück eintragen. Bezahlt der Käufer die Steuer anstelle der Käuferin nicht, kann es zur Verwertung des Grundstücks des Käufers kommen.

Der Kaufvertrag sollte daher eine Klausel enthalten, die bestimmt, dass ein Teil der Kaufpreiszahlung auf ein Sicherstellungskonto beim Notar oder der Steuerbehörde zu bezahlen ist. Der so sicher­zustellende Betrag ist durch das Steueramt vor Abschluss des Kaufvertrags zu bestimmen.

Die Gewährleistung

Sofern es sich nicht um einen (nicht renovierten) Altbau handelt, leistet der Verkäufer der Käuferin in aller Regel «Ga­rantie» für das neu erstellte Bauwerk. Die einzelnen Vor- und Nachteile der sich dazu bietenden Möglichkeiten zu umschreiben, würde den Umfang dieses Berichts sprengen. Zu empfehlen ist aber ­sicher eine Gewährleistung, die den Bestimmungen der SIA-Norm 118 folgt. Die im Obligationenrecht vorgesehene Lösung ist insbesondere für die Käuferin von nicht sehr günstig. Kurz zusam­mengefasst bietet die SIA-Norm 118 der Käuferin folgende Möglichkeiten:

• Sie kann die von ihr festgestellten Mängel innert einer Frist von zwei Jahren rügen und braucht nicht sofort nach der Entdeckung aktiv zu werden.
• Sie muss nicht beweisen, dass der gerügte Umstand einen Mangel darstellt. Es ist vielmehr Sache des Verkäufers zu belegen, dass kein Mangel vorliegt.
• Die SIA-Norm 118 räumt dem Verkäufer das Recht zur Nachbesserung ein. Das ist auch für die Käuferin die beste Art der Mängelbeseitigung.

Vorsicht geboten ist bei Formulierungen wie «der Verkäufer bietet Garantie, wie sie ihm von den den Bau erstellenden Handwerkern und Unternehmern gewährt werden». In einem solchen Fall hängt der Umfang der Gewährleistung von den unbekannten, zwischen dem ­Verkäufer und den Handwerkern abgeschlossenen Konditionen ab. Abzuraten ist aus mannigfachen Gründen zudem von der Gewährleistungsabtretung, mit der der Verkäufer alle seine ihm gegenüber seinen Vertragspartnern zustehenden Gewährleistungsansprüche an die Käuferin abtritt und gleichzeitig seine ­eigene Gewährleistung wegbedingt.

Auch die Gewährleistungsansprüche der Käuferin sind in aller Regel nicht gesichert. Ist der Verkäufer aus finanziellen Gründen nicht mehr in der Lage, seiner vertraglichen Pflicht nachzukommen und die Mängel zu beseitigen, muss die Käuferin die Mängelbehebung selber ­finanzieren. Auch das kann ins Geld ­gehen! Auch die Kosten der Mängelbe­hebung können aber abgesichert werden. Die Käuferin kann sich dazu eine «Gewährleistungsgarantie» aushändigen lassen. Leider tun sich allerdings viele Käufer auch mit einer solchen Forderung schwer.

Zu beachten ist zudem, dass nicht jedes mit «Garantie» bezeichnete Dokument eine Garantie darstellt, wie sie die Käu­ferin erwartet. Oftmals handelt es sich bei den Garantien um Bürgschaften, das heisst, eine Bank oder Versicherung verbürgt sich, bis zu einem bestimmten B­etrag für die Kosten der Mängelbehebung aufzukommen, wenn der Verkäufer hierzu nicht mehr in der Lage ist. Die Durchsetzung der Bürgschaft ist leider oft sehr aufwendig.

Wesentlich einfacher könnte sich die Käuferin die Kosten der Mängelbehebung mithilfe einer Garantie auf erstes Verlangen ersetzen lassen. Mit einer solchen Ga­rantie verpflichtet sich eine Bank oder Versicherung, einen Betrag bis zu einer bestimmten Höhe gegen die Erklärung der Käuferin zu bezahlen, dass das Kaufobjekt einen Mangel aufweist. Aus nachvollziehbaren Gründen sind solche Garantien bei üblichen Grundstückkaufverträgen jedoch absolute Ausnahme.

Eine für den Verkäufer nicht besonders ­attraktive Möglichkeit, sich für Mängel ­abzusichern, ist schliesslich der Garan­tierückbehalt. Wurde im Kaufvertrag ein solcher Rückbehalt vereinbart, kann die Käuferin eine gewisse Summe – meist rund fünf Prozent des Rechnungsbetrags – zurückbehalten, bis Mängel, die in der Garantiefrist zum Vorschein kommen, behoben sind. Lässt der Verkäufer die Mängel nicht beheben, kann die ­Käuferin das zurückbehaltene Geld dafür einsetzen.

Bauhandwerkerpfandrecht

Das Bauhandwerkerpfandrecht kann ­innert vier Monaten nach Beendigung der Arbeiten zulasten des Kaufgrundstücks eingetragen werden. Es gibt dem Handwerker für den Fall, dass er vom Verkäufer nicht bezahlt wird, die Möglichkeit, die Versteigerung des Grundstücks der Käuferin zu ver­langen und aus dem Erlös seine Forderung zu decken.

Die beste Möglichkeit, sich gegen Bauhandwerkerpfandrecht abzusichern, ist die Vereinbarung, dass ein bestimmter Teil des Kaufpreises erst nach Ablauf der Frist von vier Monaten für die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts bezahlt wird. Leider haben die Käufer dafür meist wenig Gehör. Dasselbe gilt für die Einräumung einer Garantie im Sinne des soeben zu den Mängeln Aus­geführten und auch mit einer Bürgschaft tut man sich meist schwer. So bleibt dem Käufer oft nur die Möglichkeit, das Risiko der Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten zu tragen.

Fazit

Wer heute Wohneigentum erwerben kann, darf sich glücklich schätzen. In aller Regel ist der Prozess, der zu Wohn­eigentum führt, bei den Käufern von viel Freude begleitet. Die (finanziellen) Risiken bleiben oftmals unbeachtet.

Bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird, sollten diese Risiken jedoch von ­einer Fachperson geprüft werden. Selbst wenn sich im Anschluss am Vertrag nicht viel ändern lässt, weiss man so, worauf man sich einlässt.